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Health Care Monitoring GmbH Steinriede 14 30827 Garbsen Tel.: 05131 - 4611-555 info@healthcare-monitoring.de
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Besichtigung einer Einrichtung Anhand einer Besichtigung wird überprüft, ob der Betreiber seinen Instandhaltungs- und Instandset - zungspflichten sowie der Schönheitsreparatur - pflicht nachkommt. Ist der Eingang sauber? Sind Wände im Innenraum gestrichen? Gibt es viel - leicht sichtbare Schäden an der Außenwand? Herrscht ein angenehmer Geruch in der Immobi - lie? Sind Feuchtigkeit und Wasseraustritt bei erster Inaugenscheinnahme bereits sichtbar? Eine Besichtigung dient dem Zweck der Inaugen - scheinnahme der Immobilie, zwecks Aufnahme von wertbeeinflussenden Faktoren. Auch wenn Betreiber einer Schadenminimierungspflicht unterliegen, ist es wichtig, die Immobilie regelmä - ßig zu besichtigen. Ein Eigentümer schaut daher mit anderen Augen auf die Immobilie als ein Betreiber, weshalb es wichtig ist, dass sowohl Eigentümer als auch Betreiber dieser Verpflich - tung nachkommen. Dach und Fach Gesetzlich ist der Begriff „Dach und Fach“ nicht definiert. Grundsätzlich ist darunter Folgendes zu verstehen: Dach ist insbesondere die Dachkon - struktion mit Eindeckung und dazugehörigen Klempnerarbeiten; Fach beinhaltet tragende Teile des Gebäudes (alle Fundamente, Wände, Stützen sowie Geschossdecken) und darüber hin - aus die notwendigen Treppen, die Fassade und den Schornstein sowie alle Ver- und Entsor - gungsleitungen und Anlagen bis Austritt Wand (Wandanschlussstellen). Die Miet- / Pachtver - träge beinhalten zum Teil abweichende Formulie - rungen und Vereinbarungen hinsichtlich des Begriffes „Dach und Fach“. Sofern Bautätigkeiten anfallen, ist im jeweiligen Einzelfall zu prüfen, welche genaue Definition zwischen den Parteien vereinbart wurde. Datenerfassung Grundlage der Datenerfassung stellen Informatio - nen dar, die der Betreiber der WH Verwaltungsge - sellschaft mbH zur Verfügung stellt. Die Auskunftspflicht des/der Betreiber(s) ist in den Mietverträgen nicht immer geregelt, sodass der Monitoringbericht ggf. auf Basis der öffentlich zugängigen Daten erstellt wird, die von Drittanbie - tern unentgeltlich oder entgeltlich erlangt werden. Wir weisen darauf hin, dass alle relevanten Betreiberinformationen, die im Rahmen des Moni - torings von der WH Verwaltungsgesellschaft mbH der Health Care Monitoring GmbH zur Verfügung gestellt werden, ausschließlich zum Zwecke der Analyse und Berichterstellung für die jeweilige Wohnungseigentümergemeinschaft verwendet werden. Die Health Care Monitoring GmbH unter - liegt den Datenschutzbestimmungen und hält sich hier an strenge Regeln, gerade beim Umgang mit unternehmensbezogenen Daten. Gemeinschaftseigentum Gemäß § 1 Wohnungseigentumsgesetz ist das „Gemeinschaftliche Eigentum“ das Grundstück sowie das Gebäude, soweit sie nicht im Sonderei - gentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. 1 Das sind zum Beispiel Treppenhaus und Flure, Dach, Fassade und Außenwände, Geschossde - cken und -böden, tragende Innenwände, Garten und Grünanlagen, Heizungsanlage, Keller, Fens - ter und Balkone. 2 Heimentgelt/Eigenanteil des Versicherten Das Heimentgelt setzt sich zusammen aus: Pfle - gesatz, Investitionskosten, Kosten für Unterkunft und Verpflegung sowie Ausbildungskosten gem. §§ 82 II und 82a SGB XI. 3 Der Pflegesatz wird von den zuständigen Kostenträgern (Pflegekas - sen) monatlich bis zu einem Höchstbetrag bezu - schusst. Alle weiteren Kosten trägt der Bewohner des Hauses bzw. der Pflegebedürftige selbst. Frü - her wurde das Heimentgelt entsprechend der jeweiligen Pflegestufe berechnet. Bewohner mit höheren Pflegestufen wurden dadurch schlechter gestellt. Seit dem 01.01.2017 gilt in jeder vollsta - tionären Einrichtung ein „einrichtungseinheitlicher Eigenanteil“ (EEE), der für die Pflegegrade 2 bis 5 gleich ausfällt. Der EEE unterscheidet sich nur noch von Einrichtung zu Einrichtung. 4 Der EEE bezeichnet den Anteil an den Pflegekosten, der über die Leistungsbeträge der Pflegekasse hin - ausgeht und von den Bewohnern selbst zu tragen ist. Die Pflegekasse beteiligt sich ab 01. Januar 2022 mit einem zusätzlichen Leistungszuschlag an den Pflegekosten, der von der Aufenthalts - dauer abhängig ist. Je länger der Aufenthalt, desto höher ist der Leistungszuschlag. 5 Dem - nach errechnet dieser sich aus Leistungsbetrag Pflegebetrag / 30,42 abzgl. Pflegesatz je nach Pflegegrad + Auszubildendenpauschale. Der EEE inkl. der Auszubildendenpauschale + U/V-Satz + Investitionskostensatz ist in Summe das Heiment - gelt pro Tag (auf Bundesland- oder betreiberspe - zifische Aspekte wird hier nicht weiter eingegan - gen). Indexierung oder Indexbindung Im Gegensatz zu privaten Mietverträgen sind gewerbliche Mietverträge fast immer indexiert, d.h., dass der Mietzins an einen bestimmten Index gekoppelt ist. Steigt dieser im Verlauf der Mietzeit, wird auch die vereinbarte Miete in einem ebenfalls vereinbarten Verhältnis angepasst. Am gebräuchlichsten für eine solche Indexierung ist der Verbraucherpreisindex, der vom Statistischen Bundesamt herausgegeben wird. 6 Der Verbrau - cherpreisindex stellt monatlich die durchschnittli - che Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen (es wird ein „Warenkorb“ ver - wendet, der 650 Güterarten umfasst) dar, die private Haushalte in Deutschland für Konsum - zwecke kaufen. 7 Bitte berücksichtigen Sie, welche Art der Indexie - rungsklausel (Punkteregelung versus Prozentre - gelung) in Ihrem Miet-/Pachtvertrag enthalten ist. Gemäß Angaben des Bundesamtes für Statistik werden keine Werte mehr veröffentlicht, die eine korrekte Mieterhöhung anhand der Punkterege - lung berechnen lassen. Es ist zu empfehlen, diesen Vertragsbestandteil mit Ihrem Vertrags - partner zu besprechen und sich auf eine Prozent - regelung zu einigen, sodass im Falle einer Mietanpassung korrekte, aktuelle und transpa - rente Werte von beiden Vertragsparteien verwen - det werden und künftig ein diesbezüglich möglicher Rechtsstreit ausgeschlossen wird. Instandsetzungsrückstellung (Instandset - zungsrücklage) Nach § 19 II Nr. 4 Wohnungseigentumsgesetz gehört zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer ent - sprechenden Verwaltung die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage. 8 In der Pra - xis wird oft das Synonym „Instandhaltungsrück - lage“ gebraucht. Diese dient als finanzielle Ausstattung für die künftigen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Zu beachten ist, dass die Rückstellung zweckgebunden ist und somit nur für Instandsetzungs- und Instandhal - tungsarbeiten verwendet werden darf. Für die Überbrückung möglicher Liquiditätsengpässe darf die Rückstellung zeitlich und beitragsmäßig begrenzt genutzt werden (maximal drei Monate mit maximal einem dreimonatigen Monatshaus - geldbeitrag). Die Höhe der Rückstellung hängt von dem Alter und Zustand der Immobilie ab. Eine optimale Bemessung der Rückstellung kann aus einer mittelfristigen Instandhaltungsplanung abgeleitet werden. Die Instandhaltungsrückstel - lung ist in der Jahresabrechnung abzurechnen sowie getrennt von den Einnahmen und Ausga - ben der Verwaltung darzustellen. Ferner sind die eingezahlten Beiträge sowie ggf. Rückstände auszuweisen. Wichtig zu wissen ist, dass die in die Rückstellung eingezahlten Beiträge Verwal - tungsvermögen der WEG sind, die Eigentümer keinen Anteil hieran haben und bei der Veräuße - rung ihres Investments ihren Anteil nicht ausge - zahlt bekommen. 9 Investitionskosten Der Investitionskostenanteil ist ein Bestandteil des Heimentgelts gem. §§ 82 II, 87a SGB XI. Investitionskosten dienen der Refinanzierung der Kosten, die für den Betrieb der Pflegeeinrichtung notwendig sind und im Zusammenhang mit der Herstellung, Anschaffung, Instandhaltung und Instandsetzung des notwendigen Gebäudes sowie der abschreibungsfähigen Anlagegüter ent - stehen . 10 Aufgrund unterschiedlicher Grund - stücks- und Gebäudequalitäten sowie Baukosten sind die Investitionskosten in den einzelnen Ein - richtungen unterschiedlich hoch. Zurückzuführen sind die Unterschiede insbesondere auf das Alter und den Zustand des Gebäudes, die Grund - stückspreise, der angefallenen Bau- oder Sanie - rungskosten, Planungskosten u.v.m. Hinzu kommt, dass die Investitionskosten je nach Bun - desland unterschiedlich verhandelt werden und hier durchaus unterschiedliche Verhandlungser - gebnisse erzielt werden. Aufgrund der landesspe - zifischen Regelungen ist diese Thematik sehr umfangreich und komplex. Grundsätzlich werden die Investitionskosten von den Bewohnern aus eigenen Mitteln finanziert. Reicht hierfür das Einkommen der Bewohner oder deren Angehörigen nicht aus, so tritt das Sozialamt als Kostenträger ein, sofern der Betrei - ber eine Vereinbarung darüber geschlossen hat. Vor Eintritt des Sozialamtes kann ein Bewohner (sofern die Voraussetzungen seitens des Betrei - bers vorliegen) auch einen Wohngeldzuschuss erhalten (z.B. NRW). Aufgrund der Föderalismus - reform gibt es große Unterschiede bei der Herlei - tung/Berechnung der Investitionskosten, sodass unterschiedliche Gesetze greifen und der Eigen - anteil sowie der Anteil an der Sozialhilfe unter - schiedlich hoch ausfallen können. So unterschei - den sich z.B. die Landesgesetze in NRW erheblich von Niedersachsen oder Bremen. Auf die Einzelheiten kann hier nicht eingegangen wer - den, da dies den Rahmen sprengen würde. Kaufkraft Im Monitoringbericht handelt es sich je nach Quelle um das durchschnittliche Gesamtnettoein - kommen eines Haushaltes oder auch um das verfügbare Einkommen (Nettoeinkommen ohne Steuern und Sozialversicherungsbeiträge) der Bevölkerung, das auf die wirtschaftliche Stärke einer Kommune/einer Region hindeutet. Deutliche Kaufkraftunterschiede führen zu unterschiedli - chen Betreiberrisiken. Je höher das Heimentgelt, umso niedriger die Kaufkraft, desto tendenziell höher ist die Sozialhilfequote und damit das Liqui - ditätsrisiko eines Betreibers. Das Angehörigen - entlastungsgesetz führt dazu, dass auf das Einkommen von Kindern pflegebedürftiger Eltern erst ab einem Jahresbetrag von über 100.000 zurückgegriffen wird. 11 Managementinterview Im Rahmen des Monitorings wird jeder Einrich - tungsleitung der jeweiligen Pflegeeinrichtung ein freiwilliges Managementinterview angeboten. Die Einrichtungsleitung kann die Fragen im Interview - bogen ganz oder auch teilweise möglichst aus - führlich beantworten. Das Interview stellt eine Chance dar, die eigene Pflegeeinrichtung den Eigentümern vorzustellen, aktuelle relevante Informationen zur Verfügung zu stellen und auf Basis der gebotenen Transparenz Vertrauen zu den Eigentümern sowie möglichen potenziellen Bewohnern aufzubauen. Der Interviewbogen ent - hält Fragen zu der Qualität und Belegung in der Einrichtung, der Personalsituation, Fragen zu dem Standort inklusive Wettbewerb und Infra - struktur, möglichen erkennbaren Trends in der Pflegebranche sowie die Möglichkeit, sich selbst als Einrichtungsleitung zu präsentieren. Bei Bedarf können die aktuellen Herausforderungen z.B. hinsichtlich der Immobilie an die jeweiligen WEG herangetragen werden. Bestimmte Mana - gementinterviews bleiben freiwillig, sodass die Nichtbeantwortung nicht zu einer schlechteren Bewertung führt. Medizinischer Dienst der Krankenversiche - rung (MDK) Ehemals medizinischer Dienst der Krankenkas - sen (MDK), der im Laufe des Jahres 2021 mit den jeweiligen 15 regionalen Diensten umbenannt und umfirmiert wurde mit dem Ziel, die Unabhän - gigkeit des medizinischen Dienstes zu stärken und die Transparenz über die Beratungs- und Begutachtungsaufgaben in der gesetzlichen Krankenversicherung zu erhöhen. 12 Gem. § 275 SGB V ist der MD als ein sozialmedizinischer Beratungs- und Begutachtungsdienst der Kran - ken- und Pflegekassen zu definieren. 13 Im Auftrag der gesetzlichen Kranken- und Pflegekas - sen prüfen die 15 medizinischen Dienste die Qualität von ambulanten und stationären Pflege - einrichtungen, führen Begutachtungen zur Fest - stellung von Pflegebedürftigkeit durch und geben aus sozialmedizinischer Sicht eine Empfehlung zu Fragen der Kassen rund um die medizinisch- pflegerische Versorgung ihrer Versicherten. 14 Monitoring Das Monitoring der Health Care Monitoring GmbH ist ein kontinuierliches und nachhaltiges Risikomanagementsystem, das sich vorrangig mit der Datenerhebung, -bereinigung und -analyse sowie der Ermittlung und Recherche von Chan - cen und Risiken der jeweiligen Pflegeeinrichtung vor Ort beschäftigt. Im Rahmen eines internen Monitorings erfolgt eine umfassende Analyse mit einem genauen Vergleich der Betreiber und der Standorte. Ferner werden die Pacht- und Mietver - träge analysiert sowie das Nachgehen von geschlossenen Vereinbarungen zwischen den Vertragsparteien z. B. Mietanpassung oder das Bestehen erforderlicher Versicherungen über - prüft. Aktuelle Trends sowie mögliche Chancen und Risiken werden ermittelt und beratende Lösungsansätze herausgearbeitet. Folglich bietet die WH Verwaltungsgesellschaft mbH den Eigen - tümern eine deutlich höhere Sicherheit im Hin - blick auf künftige Mieteinnahmen. Monitoring Bericht Der Bericht basiert auf einer unabhängigen und umfassenden Betreiber-, Immobilie-, Manage - ment- und Standortanalyse. Neben den grundle - genden Vertragsdaten werden Informationen zum Betreiber, Qualität und Erscheinungsbild der Ein - richtung zusammengefasst. Insbesondere werden Informationen hinsichtlich der Belegungsquote, Finanz- und Ertragslage des Betreibers und die aktuelle Wettbewerbssituation dargestellt. Dabei wird das wirtschaftliche Ergebnis ausgewertet und die Entwicklung sowie Veränderungen über die Vermietungszeit beleuchtet. Im Ausblick wer - den Analyseergebnisse verdichtet und die Trends aufgezeigt. Sofern Zahlen nicht pünktlich geliefert werden, ist dies auch ein Aspekt, der in die Ana - lyse mit einfließt und bewertet wird. Aus Betrei - ber- und Eigentümerschutzgründen werden nicht alle Informationen hinsichtlich der Finanz- und Ertragslage des Betreibers/der jeweiligen Pflege - einrichtung im Bericht kommuniziert. Das Monitoring basiert auf umfangreichen Erfah - rungen des Managements der Health Care Monitoring GmbH, deren Erfahrungen sich die WH Verwaltungsgesellschaft mbH bedient. Die Ergebnisse des Monitorings werden von neutra - len Analysten, die keiner Befangenheit unterlie - gen, ermittelt. Ferner werden unabhängige Analysen erstellt. Das Fundament des Monito - ringberichts ist die BIMS Chancen und Risiken Analyse, die sich kontinuierlich weiterentwickelt. Die Health Care Monitoring GmbH behält sich das Recht vor, die Monitoringberichte in ihrem Umfang zu reduzieren oder zu erweitern, wobei die Standardbausteine Betreiber, Immobilie, Management und Standort weiterhin als Grund - lage für die Analysen dienen. BIMS – Chancen und Risiken Analyse B etriebswirtschaftliche Faktoren und Kennzahlen I mmobilie: Informationen zur Immobilie/ jährliche Besichtigungen M anagement: Befragung des Managements/ Ein - richtungsleitung S tandort: Dynamische Analyse des Standortes (Makro-/ Mikro) A usblick - Trendermittlung Optionsrecht „Unter einem Optionsrecht ist eine Vereinbarung zu verstehen, wonach einer der Vertragspartner (in der Regel der Mieter) das Recht haben soll, einen befristeten Vertrag vor Ablauf der Vertrags - zeit durch eine einseitige Erklärung auf eine weitere befristete Zeit zu verlängern.“ 15 Die Ver - längerungszeiten werden demnach meistens so gestrickt, dass der Mietvertrag immer noch als „normales Mietverhältnis“ im Sinne des BGB bezeichnet werden kann. Optionsrechte werden u.a. mit dem Ziel vereinbart, Mietverträge in der Bilanz nicht als Finanzierung behandeln zu müs - sen, da dies die Fremdkapitalquote und Verschul - dungsquote verschlechtern würde. Pflegebedürftigkeitsbegriff Seit dem 01.01.2017 gem. § 14 Abs. 1 SGB XI ist der Pflegebedürftigkeitsbegriff wie folgt definiert: „Pflegebedürftig im Sinne dieses Buches sind Personen, die gesundheitlich bedingte Beein - trächtigungen der Selbständigkeit oder der Fähigkeiten aufweisen und deshalb der Hilfe durch andere bedürfen. Es muss sich um Perso - nen handeln, die körperliche, kognitive oder psychische Beeinträchtigungen oder gesundheit - lich bedingte Belastungen oder Anforderungen nicht selbständig kompensieren oder bewältigen können. Die Pflegebedürftigkeit muss auf Dauer, voraussichtlich für mindestens sechs Monate, und mit mindestens der in § 15 festgelegten Schwere bestehen.“ 16 Anstelle von drei Pflegestufen gelten fünf Pflege - grade, die eine individuelle/bewohnerorientierte Einstufung ermöglichen. Zur Einschätzung der Pflegebedürftigkeit und der Einstufung in einen Pflegegrad wird ein Gutachten des medizinischen Dienstes vollzogen, der die individuellen Beein - trächtigungen ins Zentrum stellt. Dies ist unab - hängig davon, ob es körperlich, geistig oder psychisch bedingt ist. Es wird ein Blick auf die fol - genden sechs Lebensbereiche geworfen: Mobili - tät, geistige und kommunikative Fähigkeiten, Verhaltensweisen und psychische Problemlagen, Selbstversorgung, selbstständiger Umgang mit krankheits- oder therapiebedingten Anforderun - gen und Belastungen sowie deren Bewältigung und Gestaltung des Alltagslebens und soziale Kontakte. Für jedes Kriterium wird ein Punktewert ermittelt, am Ende fließen die Punkte mit unter - schiedlicher Gewichtung zu einem Gesamtwert zusammen, der für einen der fünf Pflegegrade steht. 17 Für die Bewohner gelten künftig gleiche Preise ab Pflegegrad 2. Damit wurde insbeson - dere eine korrekte Einstufung und Behandlung der Pflegebedürftigen, losgelöst von Kostenstei - gerungen, erzielt. Wir verweisen hier auch auf unseren speziell für Sie erstellten Fachinformati - onsbericht „Was tun im Pflegefall?“. 18 Sondereigentum Dem § 5 Absatz 1 Wohnungseigentumsgesetz entsprechend ist Sondereigentum folgend defi - niert: Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Abs. 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemein - schaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigen - tum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. 19 Dazu gehören in erster Linie die einzelnen Eigentumswohnungen samt Innentüren, Innenputz oder z. B. die nicht tragenden Zwischenwände. Wohnungseigentümergemeinschaft Rechtlich entsteht die Eigentümergemeinschaft nach Maßgabe von §§ 3, 4 i.V. mit §§ 8,9 WEG mittels Vertrag durch Einräumung von Sonderei - gentum oder Aufteilung. Die Wohnungseigentü - mergemeinschaft oder Teileigentümer- gemeinschaft kann auch durch Teilung gemäß § 8 WEG entstehen, und zwar dann, wenn ein ding - lich wirksamer Erwerb des ersten Wohnungsei - gentümers beziehungsweise Teileigentümers vom teilenden Eigentümer vollzogen ist. 1 www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__1.html (23.03.2022) 2 www.weg-wissen.de/gemeinschaftseigentum/ (23.03.2022) 3 Vgl. www.sozialgesetzbuch-sgb.de/sgbxi/82.html; http://www.sozialgesetzbuch-sgb.de/sgbxi/82a.html (23.03.2022) 4 www.bundesgesundheitsministerium.de/pflegeimheim. html (23.03.2022) 5 www.vdek.com/presse/glossar_gesundheitswesen/einri chtungseinheitlicher-eigenanteil-pflege-eee.html (23.03.2022) 6 www.pflegeimmobilie-invest.de/wissen/glossar- detail/indexierung.html (23.03.2022) 7 www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Preise/Verbrau cherpreisindex/_inhalt.html (23.03.2022) 8 www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__21.html (23.03.2022) 9 www.haufe.de/immobilien/verwaltung/deckert- erklaert-instandhaltungsruecklage_258_207248.html (23.03.2022) 10 Vgl. www.sozialgesetzbuch-sgb.de/sgbxi/87a.html (23.03.2022) 11 www.bmas.de/DE/Service/Gesetze-und-Gesetzes- vorhaben/angehoerigen-entlastungsgesetz.html (23.03.2022) 12 www.medizinischerdienst.de/medizinischerdienst/mdk- reform/ (23.03.2022) 13 Vgl. www.sozialgesetzbuch-sgb.de/sgbv/275.html (23.03.2022) 14 www.medizinischerdienst.de/medizinischerdienst/zahle n-daten-fakten (23.03.2022) 15 www.haufe.de/immobilien/verwalterpraxis/optionsrecht _idesk_PI9865_HI639180.html (23.03.2022) 16 www.gesetze-im-internet.de/sgb_11/__14.html (23.03.2022) 17 www.bundesgesundheitsministerium.de/pflegegrade.ht ml (23.03.2022) 18 https://crimrating.de/pflegeberatung-checkliste/ (23.03.2022) 19 www.gesetze-im- internet.de/woeigg/BJNR001750951.html (23.03.2022)